U Bosni i Hercegovini posljednjih godina svjedočimo velikom porastu investicija u sektor nekretnina. Stanovi niču na svakom koraku, cijene kvadrata ruše rekorde, a potražnja, uprkos svemu, ne jenjava. Dok jedni u tome vide znak ekonomskog napretka, drugi upozoravaju da se radi o neodrživom trendu koji pogoršava nejednakosti i prijeti da isključi veliki dio građana iz osnovnog prava – prava na stanovanje.
Sve je više i stranih investitora
Veliki dio kapitala koji ulazi u bh. tržište nekretnina dolazi iz inostranstva. Tu su na prvom mjestu građani BiH iz dijaspore, koji u domovini vide priliku da investiraju svoj teško zarađeni novac. Osim toga, sve je više i stranih investitora – posebno iz Turske, Ujedinjenih Arapskih Emirata, ali i Rusije – koji kupuju stanove, poslovne prostore i zemljišta, najčešće u Sarajevu, Mostaru i na planinskim destinacijama poput Bjelašnice i Jahorine.
Motivacija je različita, neki ulažu zbog sigurnosti, drugi zbog turističkog potencijala, a treći u nekretninama traže zaklon za sumnjivo porijeklo novca, čime se otvara pitanje sive ekonomije i pranja novca.
Prosječna cijena kvadrata u Sarajevu danas premašuje 4.000 KM u novogradnji, dok su plate i dalje među najnižima u Evropi. Kreditna sposobnost mladih porodica sve je manja, a zaduženost građana raste. Prema podacima Centralne banke BiH, broj odobrenih stambenih kredita je u stalnom porastu, ali je istovremeno i udio mjesečne rate u odnosu na platu – sve veći. Mnogi stručnjaci upozoravaju da se tržište nekretnina razvija odvojeno od stvarne kupovne moći stanovništva.
Građevinski sektor zapošljava hiljade radnika
Zagovornici rasta tržišta nekretnina tvrde da se radi o važnom motoru ekonomskog razvoja, jer građevinski sektor zapošljava hiljade radnika, investicije podstiču potrošnju i generišu prihode kroz PDV, takse i poreze.
Ipak, bez strateškog planiranja, postoji opasnost od "nekretninskog balona", situacije u kojoj cijene stanova više ne odražavaju realnu vrijednost, već su rezultat špekulacija i prevelike potražnje. U takvom scenariju, pucanje balona moglo bi izazvati ozbiljnu ekonomsku krizu.
Pored ekonomskih, tu su i socijalne i urbanističke posljedice. Prekomjerna gradnja često ide nauštrb zelenih površina, saobraćajne infrastrukture i urbanističkog plana. Gradovi se šire stihijski, bez jasne vizije razvoja. Istovremeno, stan kao osnovna potreba postaje luksuz. Mnogi mladi napuštaju BiH ne samo zbog boljih plata, već i jer u BiH ne vide realnu šansu da se ekonomski osamostale.
Aktivnija uloga u regulaciji tržišta
Ekonomisti upozoravaju da država mora preuzeti aktivniju ulogu u regulaciji tržišta. To uključuje veću transparentnost vlasništva nad nekretninama, efikasnije porezne politike, ali i podršku za izgradnju socijalnog i pristupačnog stanovanja.
Evropska centralna banka naglašava da značajni real estate ciklusi, posebno oni potaknuti kreditima, mogu ugroziti finansijsku stabilnost. Kada tržište nekretnina naglo raste, a finansira se zaduživanjem, čak i manji pad cijena može znatno umanjiti bogatstvo domaćinstava i preduzeća, smanjujući njihovu potrošnju i investicije. Banke, izložene tim sektorima, mogu doživjeti porast nenaplativih kredita i poteškoća u kapitalnoj adekvatnosti.
Rast investicija u nekretnine u BiH nesumnjivo mijenja ekonomsku sliku zemlje, unosi kapital, otvara radna mjesta i puni budžet. Ipak, ako se nastavi bez jasne strategije, mogao bi produbiti jaz između bogatih i siromašnih, povećati pritisak na urbani prostor i stvoriti ozbiljne društvene posljedice.