Projekt “Canyon” u Frankfurtu trebao je biti pionirski poslovni kompleks, smješten između “Crvene četvrti” i bankarskog distrikta. Za dva mala mirovinska fonda iz sjeverne Njemačke, koji okupljaju stomatologe i farmaceute, ovo je bila prilika za povećanje štednje. Umjesto toga, danas na lokaciji stoji samo hrpa pijeska i improvizirani beach club. Gubici se broje u desetinama miliona eura, piše Bloomberg.
Ovaj slučaj nije izuzetak. Mnogi fondovi su u periodu negativnih kamatnih stopa tražili prinose koje banke više nisu nudile, i ulagali u ambiciozne projekte, često oslanjajući se na savjete vanjskih stručnjaka.
Među vjerovnicima propalih nekretninskih projekata austrijskog poduzetnika Renea Benka (Signa) i Cevdeta Canera (Aggregate Holdings, povezan s Adler Group) nalaze se i njemački mirovinski fondovi namijenjeni slobodnim profesijama, poput ljekara, stomatologa, advokata ili farmaceuta. Ti fondovi čine poseban dio njemačkog socijalnog sistema i okupljaju profesionalce koji ne uplaćuju u državni penzioni sistem, već sami upravljaju svojom štednjom. U Njemačkoj ih ima oko 90, a zakon im dopušta da do 40% imovine ulažu u akcije i rizičnije zajmove, te do 25% u nekretnine.
Tokom perioda niskih kamatnih stopa posebno su popularni postali tzv. mezzanine zajmovi, vrsta podređenog kreditiranja koja nosi veći rizik, ali i veći prinos, ponekad dvocifreni, uz formalno osiguranje nekretninom. Od 2019. do 2021. u Njemačkoj je odobreno oko 18,5 milijardi eura takvih zajmova, pri čemu su penzioni fondovi i osiguravajuće kuće činili oko trećine tržišta. Kada su kamatne stope naglo porasle 2022., ovaj segment tržišta gotovo da je stao.
Primjer projekta “Canyon” pokazuje koliko takva ulaganja mogu biti rizična. Jedan farmaceutski i jedan stomatološki fond uložili su u rizični mezzanine kapital i otkupili manjinske udjele u projektu. Vremenom su ti udjeli povećani, ali u restrukturiranju, kada je vlasništvo preuzela londonska firma Tite Street Capital, njihovi udjeli su potpuno izbrisani. Farmaceutski fond je otpisao oko 80 miliona eura iz vrijednosti svojih nekretninskih ulaganja, a stomatološki fond 46 miliona eura. Očekuje se da će ove brojke samo rasti.
Ključni problem je složenost finansiranja, mnogi projekti su kombinirali različite vrste duga, uključujući Schuldschein obveznice, specifične njemačke instrumente slične mjenicama, koje su u posljednjem desetljeću prilagođene i za tržište nekretnina. Novac često dolazi od desetina, pa i stotina ulagača, od kojih mnogi nemaju iskustvo u procjeni rizika.
Berlinski projekt “Fürst” na Kurfürstendammu je dobar primjer, u finansiranju je učestvovalo oko 130 vjerovnika s ukupno gotovo milijardu eura duga. Kada je projekt zapao u probleme, izbrisana su gotovo sva potraživanja osim najstarijih i najzaštićenijih, tzv. senior duga. Svi ostali ulagači, koji su bili niže na listi naplate, ostali su bez većine ili cijelog svog ulaganja.
Stručnjaci upozoravaju da su ovo tek prvi vidljivi slučajevi gubitaka i da će pravi razmjeri postati jasni tek za dvije do tri godine. Trenutno dio projekata opstaje samo zahvaljujući investitorima koji ubrizgavaju novi kapital, ali to je privremeno rješenje. Jedan advokat uključen u restrukturiranja situaciju opisuje kao kombinaciju svjesnog rizika i pretjeranog optimizma: “Svi su znali da ulaganja nose rizik, ali su se nadali da neće baš oni pretrpjeti najveće gubitke.”