Dramatičan video snimljen u gradu Kunmingu na jugozapadu Kine u augustu otkriva razmjere kineskog nekretninskog balona. Može se čuti kako promatrači vrište od uzbuđenja dok se 15 stambenih nebodera ruši u manje od minute uslijed 85.000 kontroliranih eksplozija. Nedovršene zgrade, koje su činile kompleks nazvan Sunshine City II, stajale su prazne od 2013. godine nakon što je jednom građevinskom investitoru ponestalo novca, a kod drugog su pronađene pogreške u građevinskim radovima.
"Ovaj urbani ožiljak koji je stajao gotovo 10 godina napokon je napravio ključni korak prema obnovi", navodi se u članku u službenom dnevniku Kunming Daily nakon rušenja.
Takvi "urbani ožiljci" uobičajeni su diljem Kine, gdje Evergrande - najzaduženija nekretninska kompanija na svijetu - trpi krizu likvidnosti koja bi se mogla pokazati smrtonosnom.
Kriza u kompaniji koja je prije samo dvije godine rangirana kao najvrjednija na svijetu u sektoru nekretnina, ukazuje i na brzinu kojom se korporativna sudbina može preokrenuti, kao i duboke nedostatke kineskog modela rasta, piše Financial Times.
Evergrande je unatoč dramatičnom slomu samo simptom mnogo većeg problema. Ogromni kineski sektor nekretnina, koji doprinosi bruto domaćem proizvodu zemlje s 29 posto, toliko je napregnut da postoji rizik od urušavanja njegove dugogodišnje uloge glavnog pokretača kineskog ekonomskog rasta. Umjesto toga, mogao bi postati kočničar.
Kina ima praznih nekretnina za više od 90 miliona ljudi
U Kini ima dovoljno praznih nekretnina za smještaj više od 90 miliona ljudi, kaže Logan Wright, direktor konzultantske kuće Rhodium Group sa sjedištem u Hong Kongu. Da to stavimo u perspektivu: postoji pet zemalja skupine G7 - Francuska, Njemačka, Italija, Velika Britanija i Kanada - i svaka bi mogla smjestiti cijelo svoje stanovništvo u te prazne kineske stanove i još bi ostalo mjesta.
Prosječna veličina kućanstva u Kini je nešto više od tri osobe. "Procjenjujemo da se postojeći neprodani stambeni prostor u Kini proteže na tri milijarde kvadratnih metara, što je dovoljno za smještaj 30 miliona porodica", kaže Wright.
Prevelika ponuda problem je već nekoliko godina. Ono što se promijenilo je to što je Kina prošle godine odlučila da je to pitanje postalo toliko hronično da ga treba odmah riješiti. Predsjednik Xi Jinping također je izgubio strpljenje s ekscesima u sektoru nekretnina, smatraju promatrači, a Peking je formulirao "tri crvene linije" za smanjenje razine duga u tom sektoru. Evergrande se pokazuje kao prva velika žrtva. Dok je u srijedu priopćio da će podmiriti svoju obvezu plaćanja jedne domaće obveznice, veliki problem dolazi u četvrtak kada Evergrande mora platiti kamatu na američku obveznicu.
Kako kompanija posustaje, njezina likvidacija postavlja temeljno pitanje za drugu po veličini svjetsku ekonomiju. Je li kineskom modelu rasta, temeljenom na nekretninama, najmoćnijoj lokomotivi globalne ekonomije, ponestalo vizije?
Leland Miller, izvršni direktor China Beige Booka, konzultantske kuće koja analizira ekonomiju putem vlasničkih podataka, kaže da je zaista tako: "Vodstvo u Pekingu zabrinutije je zbog kineskog rasta od bilo koga na zapadu. Čini se da intenzivna izgradnja više ne funkcionira i da zapravo postaje opasna. Izgleda da vodstvo sada misli kako je vrijeme za promjenu modela rasta".
Ting Lu, glavni kineski ekonomist u investicijskoj banci Nomura, kaže kako ne očekuje da će Evergrandeove nevolje izazvati ekonomski kolaps. No vjeruje da bi pokušaji Pekinga da prijeđe s jednog modela rasta na drugi mogli značajno smanjiti godišnji rast u nadolazećim godinama.
"Malo je vjerojatno da će doći do iznenadnog pada, ali mislim da će se godišnja stopa rasta kineske ekonomije spustiti na četiri posto ili manje od 2025. do 2030. godine", kaže Lu.
Sektor nekretnina je prijetnja
Wright kaže da sektor nekretnina postaje prijetnja financijskoj, ekonomskoj i društvenoj stabilnosti i već je izazvao proteste u nekoliko gradova: "Vrlo je teško očekivati da će kineski rast premašiti četiri posto u sljedećem desetljeću".
I Miller se slaže s tim: "Spremni smo za tobogan u politici i ekonomskom rastu. Ne bih se iznenadio da za desetak godina rast kineskog BDP-a bude jedan ili dva posto".
Ako se takve projekcije pokažu tačnim, kinesko ekonomsko čudo je u opasnosti. U desetljeću od 2000. do 2009. kineski je rast BDP-a u prosjeku iznosio 10.4 posto godišnje. Ta se fantastična brojka smanjila tokom desetljeća od 2010. do 2019., ali je godišnji BDP i dalje rastao u prosjeku za 7.68 posto.
Svako usporavanje brzo bi se osjetilo u cijelom svijetu. Kina je dugo bila najveći motor globalnog prosperiteta, doprinoseći 28 posto rastu BDP-a u svijetu od 2013. do 2018. godine, što je dvostruko više od udjela SAD-a prema studiji MMF-a.
"Čak i ako Kina izbjegne oštru i iznenadnu krizu, njezini su srednjoročni izgledi mnogo lošiji nego što se općenito smatra", kaže Jonas Goltermann iz Capital Economicsa.
Rizici koji izviru iz sage o Evergrandeu obuhvaćaju i financijsku zarazu, posebice na offshore tržištu obveznica u američkim dolarima te mogućnost da će problematični sektor nekretnina pogoditi i vitalne organe kineske ekonomije, potencijalno umanjujući rast BDP-a u sljedećim godinama.
Posljedice krize već su znatne. Pad vrijednosti Evergrandeovih dionica smanjio je tržišnu kapitalizaciju kompanije s 41 milijardu dolara prošle godine na oko 3.7 milijardi dolara danas. A zabrinutosti oko mogućeg kolapsa izazvale su rasprodaju na globalnom tržištu ovog tjedna. Oko 80.000 ljudi u Kini koji drže oko šest milijardi dolara u kompanijskim proizvodima nervozno čekaju hoće li Evergrande ispuniti obaveze plaćanja. Vlasnici offshore obveznica pripremaju se za neispunjenje obaveza, možda već u četvrtak.
Pad tržišta nekretnina
No, potencijalno dugotrajnije posljedice proizlaze iz sveopćeg pada kineskog tržišta nekretnina. Jasno je da sektor nekretnina pada, prodaja u 52 velika grada pala je 16 posto u prvoj polovici septembra u odnosu na prošlu godinu, a pad u augustu iznosio je 20 posto.
Još značajniji trend za kinesku političku ekonomiju je pad prodaje zemljišta od strane lokalnih vlasti, koji je u prvih 12 dana septembra pao 90 posto na godišnjoj razini, pokazuju službeni podaci. Takva prodaja zemljišta generira otprilike jednu trećinu prihoda lokalne uprave, koji se pak koriste za plaćanje glavnice i kamata za oko 8.4 biliona dolara duga tijela lokalne uprave u Kini. To djeluje kao neviđeni poticaj za širu ekonomiju, jer se izdavanjem obveznica prikuplja kapital koji se zatim koristi za financiranje velikih infrastrukturnih projekata.
"Očekujemo da će se prihod od prodaje zemljišta znatno pogoršati", kaže Lu iz Nomure.
Sve manja sposobnost lokalnih vlasti da prikupe sredstva za potrošnju na infrastrukturu mogla bi značajno smanjiti kineski rast. Ulaganja u dugotrajnu imovinu, koja su prošle godine iznosila osam biliona dolara, čine 43 posto kineskog BDP-a. Nevolje su već očite na offshore tržištu obveznica u američkim dolarima, na kojem se trguje dugom od 221 milijardu dolara koji je podiglo nekoliko stotina kineskih nekretninskih kompanija. Veliki dijelovi tržišta trenutačno su u riziku od neizvršavanja financijskih obaveza.
"Punih 16 posto tržišta trguje uz prinose veće od 30 posto, a 11 posto tržišta trguje uz prinose veće od 50 posto", kaže Wright, dodajući kako takvi prinosi znače da se obaveze neće moći ispuniti.
"Lehmanov sindrom"?
U konačnici, sudbina takvih obveznica i gotovo svih drugih vrijednosnica vezanih za bremenite kineske nekretnine, ovisi o Pekingu. Kineska država posjeduje gotovo sve velike financijske institucije u zemlji, što znači da će, ako im Peking naredi da spase Evergrande ili druge nekretnine u nevolji, slijediti takve naredbe.
Na nekim prekomorskim tržištima sazrela je ideja da bi Evergrandeove nevolje mogle najaviti "Lehmanov sindrom", podsjećajući na haos koji je uslijedio nakon propasti američke investicijske banke Lehman Brothers prije 13 godina. No, s obzirom na utjecaj Pekinga i njegove interese, analogija se ne uklapa tako lako.
"Osim ako kineski regulatori propuste ozbiljno upravljati situacijom, sistemska kriza u financijskom sektoru zemlje nije na vidiku", kaže He Wei, analitičar u istraživačkoj tvrtki Gavekal.
Doista, glavni uzrok Evergrandeove krize i pada u širem sektoru nekretnina je sam Peking. "Tri crvene linije" koje je Xijeva vlada najavila prošle godine propisuju da nekretninske kompanije moraju držati razine duga u razumnim granicama. Konkretno, kaže se da omjer obaveza i imovine mora biti ispod 70 posto, omjer neto duga prema kapitalu mora biti ispod 100 posto, a omjer gotovine i kratkoročnog duga mora biti najmanje 100 posto. U junu Evergrande nije ispunio nijedno od tri mjerila, pa mu je zabranjeno dodatno zaduživanje, što je izazvalo trenutačnu krizu.
Ako je istina da je Peking glavni uzrok Evergrandeove nevolje, onda je opravdano da može okončati trenutačni slom tržišta tako što će maknuti nogu s grla nekretninskog sektora. No, duboke strukturalne snage u ekonomiji uvjerile su kineske političare da nekretnine više ne mogu biti pouzdan pokretač održivog ekonomskog rasta, smatraju analitičari. I to ne samo zbog poznate Xijeve fraze da su "kuće za stanovanje, a ne za spekulacije", izrečene u govoru 2017. godine.
Potražnja se potpuno promijenila od kada je Peking potkraj 90-ih progurao reforme slobodnog tržišta koje su potakle najveći procvat nekretnina u ljudskoj historiji. Kinesko stanovništvo jedva da ponešto raste. U 2020. godini rođeno je samo 12 miliona djece, u usporedbi s 14.65 miliona godinu dana ranije u zemlji od 1.4 milijarde ljudi. Trend bi mogao postati izraženiji tokom sljedećeg desetljeća, jer će se broj žena u fertilnoj dobi - između 22 i 35 godina - smanjiti za više od 30 posto.
Neki stručnjaci predviđaju da bi natalitet mogao pasti ispod 10 miliona godišnje, što bi bacilo kinesko stanovništvo u apsolutni pad i dodatno smanjilo potražnju za nekretninama.
Houze Song, analitičar u chicaškom think-tanku MacroPolu, kaže da je situaciju pogoršao fenomen "smanjivanja gradova". Nakon otprilike tri desetljeća tokom kojih su stotine miliona ljudi napustili svoja sela kako bi se nastanili u gradovima, najveća migracija u ljudskoj historiji sada se smanjuje.
"Otprilike tri četvrtine kineskih gradova gubi stanovništvo. Za jedno desetljeće, čak i pod pretpostavkom da će neki ljudi otići u gradove, više od 600 miliona kineskih građana i dalje će živjeti u gradovima koji se smanjuju", kaže Song.
Kina je suočena s rizičnom tranzicijom. Počinje mijenjati svoj model rasta s prekomjernog oslanjanja na nekretnine prema drugim pokretačima rasta, poput visokotehnološke proizvodnje i primjene zelenih tehnologija. Ovdje opet poticaj dolazi od Xija. Popis osam prioriteta objavljenih nakon sastanka oko ekonomskog planiranja krajem 2020. ne samo da je osudio "neuredno širenje kapitala" - za koje se smatra da je bio kod za spekulacije nekretninama - već je zagovarao i tehnološke inovacije i težnju ugljičnoj neutralnosti.
Analitičari kažu da bi za takav prelaz trebalo nekoliko godina. No, iz nedavnih Xijevih izjava o potrebi da Kina slijedi zajednički prosperitet jasno je da misli ozbiljno. Tendencija da cijene nekretnina porastu u primamljivim područjima te da ostanu ispodprosječne u četvrtima s niskim najamninama, označena je kao pokretač nejednakosti između bogatih i siromašnih.
"Slogan o zajedničkom prosperitetu je narativna promjena koja otvara put za promjenu modela rasta. To pojašnjava da usporavanje rasta BDP-a nije neuspjeh za kinesku Komunističku partiju", ističe Miller za Financial Times.
Ipak, obični ljudi diljem Kine trpe zbog sloma tržišta nekretnina. Xu (36) živi u gradu Xinyangu i radi kao sekretarica u lokalnoj kompaniji. Njezina je majka kupila visokoprofitni investicijski proizvod od Evergrandea kako bi pokrila račune za liječenje raka pluća u kasnoj fazi. No, obećani povrat od 7.5 posto na ulaganje od 31.000 dolara, nije se ostvario. Umjesto toga, Evergrande odbija platiti, jer čuva gotovinu kako bi izbjegao potencijalno velike neizmirene obaveze.
"Moji roditelji su u Evergrande uložili sve što imaju. Ovo više nije samo ekonomsko pitanje, ovo je apsolutno ogromno društveno pitanje. Ako se problem ne riješi na odgovarajući način, bit će ozbiljnih posljedica. Ako se zdravstveno stanje moje majke zbog toga pogorša, borit ću se svaki dan s Evergrandeom", naglasila je Xu.
